Метр с подвохом

11 00января - Дмитрий
Но практика свидетельствует, что и время пропадает, и силы, и средства. Вприбавок риэлтер просто может и "кинуть".
Новейший налог на имущество
Гонорар за посредничество в сделках с недвижимостью принято вычислять в зависимости от ее стоимости. Сейчас в секторе купли-продажи квартир он сочиняет в среднем 2-6% от суммы сделки. Классический вариант - "альтернатива": людей реализует одну квартиру и сразу приобретает иную с маленький различием. Допустим, средняя стоимость каждой - 0 тыс.(рядовая столичная "двушка"), то есть общественная сумма сделки - 0 тыс. Даже по малой ставке(2%)гонорар риэлтера обязан составить  тыс. Трудовые затраты же риэлтера не зависят от характеристик квартиры. Выходит, что оплачиваемый клиентом гонорар является чем-то вроде налога на продаваемое и/или приобретаемое имущество. Ну да хорошо, процент от суммы сделки берут посредники на почти всех базарах. Вопросец только в адекватности.  тыс. для приватного личика -- сумма суровая. По идее такие средства за работу обязаны брать классные мастера, умеющие что-то такое, чего же не в состоянии сделать сам клиент, либо располагающие особенными ресурсами, способностями и т. п. Фактически, конкретно в этом - в собственных сверхспособностях -- и пробуют уверить клиентов риэлтеры. И часто это им удается. Волшебные слова "получить справку в БТИ", "собрать документы в ЖЭКе", "вести поиск по особенным базам" и т. п. почти всех клиентов впечатляют.
Но ежели бы они знали, что за всем сиим кроется, то наверное предпочли бы главную часть работы выполнить сами.
Вот за что берут комиссионные риэлтерские агентства: поиск покупателя/продавца, сбор документов, проверка юридической чистоты приобретаемой квартиры, организация проведения сделки(роль в переговорах, составление уговора купли-продажи, пребывание в нотариальной конторе, в банке и т. п.). Но чтоб отыскать покупателя, довольно отдать объявление в вебе либо газете "Из рук в руки", отыскать торговца -- напротив, просматривать объявления в тех же источниках.
Алексей Алешко, приватный маклер: 95% всех продаваемых на базаре квартир - напрямую либо через агента - по сей день непременно возникает в газетах "Из рук в руки", "Квартира, дача, офис". Можнож также пользоваться новейшей интернет-базой WinNER. Доступ к ней имеют все желающие - всего за 2000 руб. в месяц.
Ежели не лениться и расходовать всего полчаса в день на просмотр объявлений в газетах и вебе, то можнож сэкономить на поиске вариантов. По словам знатоков, наемный агент по недвижимости будет действовать точно так же и ничего другого предложить не сумеет. Отыскать же покупателя вообщем не неувязка: отдал объявление(безвозмездно либо за сущие гроши)- и воспринимай звонки. Напрягает несколько разов ответить по телефону "всяким придуркам"?А сэкономленные на этом -5 тыс. тоже напрягают?Окончательно, поиску покупателя/продавца сопутствуют показ собственной квартиры и просмотр предлагаемых. Но и на этом шаге наличие риэлтера совсем не непременно: глядеть и демонстрировать, как верховодило, тоже вам придется. Что дотрагивается общего срока поиска, то "купить время" все одинаково не получится: ежели подходящих вариантов на базаре нет, то и риэлтер ничем не поможет.
Сейчас о сборе документов.
Да, в очереди в БТИ ради 2-ух бумажек придется посидеть. И за выпиской из домовой книжки и справкой о неимении задолженностей по квартплате тоже зайти придется куда надобно. Но все эти "муки" стоят тех  тыс., которые пришлось бы выложить риэлтеру. Ну а ежели уж совершенно невмоготу, можнож выдать нотариально заверенную доверенность члену семьи. Кстати, риэлтер без вашей доверенности тоже ничего не сделает.
В риэлтерских агентствах все эти операции исполняют стажеры, курьеры - люди, риэлтерами не являющиеся. Но конкретно эти операции и приносят риэлтеру львиную долю в общем гонораре. А клиент все одинаково будет в той либо другой мере во всем участвовать - за свои же средства.
Сейчас остаются проверка юридической чистоты приобретаемой квартиры, переговоры о критериях сделки(последовательность выписки, переселения, передачи средств и т. д.)и, окончательно, конкретно оформление уговора купли-продажи. Специалисты советуют на этом шаге все же пользоваться услугами риэлтера, желая при желании все это тоже можнож сделать без помощи других, сэкономив значительные средства.
Гульнара Рахмангулова, генеральный директор экспертного риэлтбюро "Тактик & Практик": Наша компания предоставляет консультационные сервисы в сфере операций с жилой недвижимостью клиентам, желающим без помощи других приготовить и провести сделку покупки, реализации либо размена собственной квартиры, вне зависимости от наличия у их опыта совершения сделок с недвижимостью. Стоимость консультации по покупке/продаже квартиры сочиняет 10 тыс. руб., а комплекс консультационных услуг по сделке покупки/продажи укладывается в 40 тыс. руб.
Ежели отбросить всю "тупую" часть работы риэлтера(показы-просмотры, работа с объявлениями и т. п.), то квалифицированная ее сочиняющая тащит конкретно на 10-40 тыс. руб., то есть на 0-1600, а совсем не на  тыс.
Риэлтразвод
Жителей нашей планеты, готовых выплачивать риэлтерам, на базаре довольно. Казалось бы, за 2-6% от сделки риэлтеры обязаны дословно облизывать таковых клиентов. Но на самом деле все обстоит по другому.
Алиса Никольская, обозреватель интернет-газеты "Взгляд": Мне досталась в наследство квартира в районе метро "Университет". Так как жить там я не собираюсь, я решила ее реализовать через агентство и подобрать себе иную, в наиболее устраивающем меня месте. Обратилась я в агентство "БЕСТ-Недвижимость". Мы заключили уговор на три месяца - бога агенты произнесли, что этого медли с лихвой хватит, чтоб все сделать. С меня брали 0 - произнесли, что эти средства пойдут и на размещение данных о квартире в различных базах, и на рекламу, и на аванс в счет гонорара агенту. Под расписку брали документы на квартиру и ключи. Дальше время остановилось. Мои пробы узнать, делается ли что-нибудь, фуррором не увенчались: риэлтерша то не брала трубку, то разговаривала, что "сейчас не может ничего сказать". В таковых вот бесплодных переговорах прошли отведенные три месяца. Мне даже безызвестно, демонстрировала она кому-то квартиру либо нет. В день окончания срока уговора я отправилась в агентство вызволять свои бумаги на квартиру и расторгать уговор.
Документы и ключи Алисе тогда дали, но средства агентство не возвращало. Вот как откомментировал данную ситуацию Миша Гороховский, председатель претензионной комиссии "БЕСТ-Недвижимости": По окончании уговора на оказание услуг клиенту выставляется акт сделанных работ, которые он может принять и оплатить по тарифу или не принять. В таком случае клиент может обратиться в претензионную комиссию. И ежели возникает мельчайшее недоверие в том, что объемы сделанных работ завышены, то клиенту будет безотлагательно возвращена разница, а виновные наказаны. Жалко, что ворчливая Алиса так кротко ушла. В нашем уговоре даны реквизиты как претензионной комиссии, так и комитета охраны прав потребителей Столичной ассоциации риэлтеров. Жалко, что клиенты нечасто читают документы.
Либо вот еще достаточно распространенный вариант нехитрого заработка на клиенте.
Алексей Алешко: Клиент звонит в агентство, и ему разговаривают: "Приезжайте к нам, подпишем уговор, внесете предоплату, и мы вам будем выбирать квартиры". Ответ клиента в 99% случаев: нет квартиры -- нет предоплаты. Конкретный вариант тотчас же дают. Клиент глядит - ему нравится. Он подписывает два уговора: один с торговцем - вносит ему аванс, 2-ой - с агентством о оказании услуг. В уговоре с агентством стоят пункты требования к выбираемому варианту, желая, для чего они необходимы, когда конкретная квартиру теснее есть, не чрезвычайно понятно. Но на это в предвкушении покупки традиционно не глядят, как и на то, что в уговоре не указана и конкретная приобретаемая квартира. Клиент вносит агентству предоплату за сервисы. Дальше торговец передумывает и дает клиенту аванс, а агентство средства не отдаёт, сделка-то не по его вине развалилась, и от исполнения договорных обязанностей оно не отрицается, то есть готово подыскивать квартиру далее. И здесь внезапно выплывает ранее опущенный как несущественный пункт уговора с агентством о том, что агентство предоставляет 5-10 вариантов на выбор - ежели клиент от их отрицается, то средств он обратно не получает, а агентство считает уговор исполненным.
Кстати, почаще всего уговор о поиске квартиры и обслуживании клиент заключает и без наличия конкретного варианта. Выходит, что, внеся аванс за сервисы агентства по конкретному пригодному ему варианту, клиент практически становится заложником формального уговора, по которому этот самый аванс ему не вернут теснее никогда. Нет, вернут, окончательно, ежели агентство не сумеет предоставить те самые 5-10 вариантов квартир, "соответствующих требованиям". Ну так они и предоставят. Лишь соответствие будет конкретно тем размытым, неконкретным требованиям, которые указаны в уговоре. В итоге клиент или просто растеряет сумму аванса, или от безысходности будет принуждён совершить безвыгодную покупку. Ежели агент привел клиента на "продаваемую" квартиру, это еще не означает, что квартира вообщем продается: она может быть теснее продана и агент с владельцем таковым образом зарабатывают, может вообщем не продаваться, а просто принадлежать подельщику агента-мошенника. На базаре возникли конторы, которые лишь таковым образом и зарабатывают средства: не продавая ни одной квартиры, они имеют стабильный и не облагаемый налогами доход(ведь аванс, как верховодило, не проходит по бухгалтерским документам).
Миша Гороховский: Ежели риэлтер сразу в одной сделке оказывает возмездные сервисы и торговцу, и покупателю, то возникает конфликт интересов. Поэтому что непонятно, чьи же интересы риэлтер представляет. Во почти всех странах сходственное законодательно воспрещено. Но в Рф юридического запрета нет. И у нас это, увы, рядовая практика.
Нина Кузнецова, генеральный директор "МИАН - Агентство недвижимости": Во-первых, никто не может вынудить клиента подписать уговор на критериях, очевидно ущемляющих его права, то есть клиент вправе таковой уговор не подписывать или требовать внесения в него конфигураций. Во-вторых, сообразно закону "О охране прав потребителей", потребитель вправе отрешиться от выполнения уговора о исполнении работ(оказании услуг)в хоть какое время при условии оплаты исполнителю практически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязанностей по данному уговору. То есть ежели агентство подтвердит(что очень проблематично), что практически, сообразно подтверждающим документам, истратило на выполнение конкретного уговора конкретно с сиим клиентом заявленные в качестве задатка -2 тыс., тогда события агентства правомерны. Во всех иных вариантах при отказе клиента от услуг агентства, а также в случае, ежели клиенту не подобрали разыскиваемую квартиру(оказали услугу недолжным образом), агентство обязано возвращать ему средства.
Иной очень распространенный развод считается почему-то не мошенничеством, а "нарушением проф этики". Речь следует о утаивании от клиента подлинной стоимости сделки. То есть кроме причитающейся суммы комиссионных риэлтер получает разницу меж озвученной клиенту ценой и настоящей. Пример -- история из письма нашего читателя.
Риэлтерскому агентству было доверено перевоплотить однокомнатную квартиру и комнату в коммуналке в не самых отдаленных районах в одну квартиру побольше. То есть произвести равноценный размен. Агентство с задачей совладало: продало активы нашего читателя и получило ему квартиру в Бутове. Но нечаянно теснее опосля заключения сделки выяснилось, что квартира клиенту была куплена на 0 тыс. дешевле его ветхой жилплощади. Это, окончательно, быстрее исключение, чем верховодило: большая часть клиентов наиболее либо наименее правильно расценивают рыночную конъюнктуру. Но "левый" навар на клиенте в размере -30 тыс. встречается сплошь и рядом.
У таковых риэлтеров издавна отработана и техника убеждения клиентов. К примеру, двум невнимательным дамам, мамы и дочери, один проворный риэлтер впарил квартиру на заключительном этаже, при этом без всякой надеющейся за это скидки. Завел покупательниц в лифт 15-этажного дома. Покупательницы сами нажали клавишу "14" на панели лифта, вышли на лестничную площадку, узрели, что лестница там не кончается, а следует выше, на заключительный этаж. Поглядели квартиру - все понравилось. Квартиру заполучили. Когда же покупательницы получили ключи и пришли в купленную квартиру, то оказалось, что она на заключительном этаже. Просто дом стоит ступенью, часть подъездов 15-этажные, а часть - 14-этажные. В их случае 14-й этаж был заключительным, 15-я клавиша на панели лифта оказалась "немой", а лестница водила на технический этаж. Когда позвонили риэлтеру, тот заявил, что обо всем предостерегал.
Обширно распространенный прием - "облагораживание" инфраструктуры вокруг продаваемой квартиры. Часто клиент направляет внимание не лишь на жилище, но и на "качество" соседей, чистоту в подъезде, сохранность и т. д. Перед показом квартиры предусмотрительный риэлтер наведет порядок: даст алкашам, сидячим на лавочке у подъезда, бутылку водки, чтобы в этот день "не отсвечивали", постелет на время визита покупателя в подъезде ковер, поставит цветочки, столик с "консьержем"...
Дремли безмятежно: компания отвечает
Одно из важных превосходств при проведении сделки с ролью риэлтера, на которое активно напирают в собственной рекламе агентства недвижимости, содержится в том, что опытнейший и добросовестный риэлтер оценит юридическую чистоту приобретаемой квартиры и убережет от риска. Но на деле это приключается изредка.
Гульнара Рахмангулова: В главном проверка юридической чистоты квартиры проводится с поддержкою анализа 2-ух документов - архивной выписки из домовой книжки и выписки из ЕГРП(Единичного муниципального реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). В выписке из домовой книжки содержится информация обо всех, кто когда-либо был зарегистрирован в данной квартире, то есть можнож понять, кто потенциально может иметь на нее права. По выписке из ЕГРП можнож выяснить о составе владельцев, наличии обременений, сколько разов совершались сделки с данной квартирой, и ежели она перепродавалась много разов, это может служить сигналом к тому, что ее не стоит получать. Ежели квартира была получена по наследству, можнож обратиться к нотариусу, и он даст информацию о преемниках. Почаще всего информация в этих документах подходит реальности, но полную гарантию юридической чистоты вам не даст ни одно агентство недвижимости.
Риэлтер может ничего не проверять, а просто произнесет клиенту: проверка изготовлена - дремли безмятежно. А посещает, что риэлтер и поглядит документы, но не сможет их хорошо оценить. Алексей Алешко: На базаре много не просто неопытных, а безусловно безграмотных и неквалифицированных агентов. Такому даже ежели и показать бумажку, все одинаково ничего в ней не усвоит.
Антон Митрофанов, генеральный директор агентства недвижимости "Жилищная стратегия": Фраза в уговоре "риэлтерское агентство несет ответственность за сделку" ничего не значит. Агентство несет ответственность за совершение сделки, ее сращивание и проведение, так как это в его же интересах. Но никаким образом не будет отвечать за последствия в виде судебного иска о признании сделки недействительной. Мы можем только советовать клиенту воздержаться от покупки недвижимости, которая вызывает сомнения, представив отчет о проверке документов и событий, связанных с квартирой. Что дотрагивается ответственности за последствия сделки, то тут уместно спрашивать с страны(с Федеральной регистрационной службы, в частности), которое заверяет легитимность и законность уговора купли-продажи собственной гербовой печатью, подтверждая тем самым ее неоспоримость. Желая на практике оно здесь же прячет голову в кустики, предоставляя разбираться с неуввязками самим же владельцам и риэлтерским компаниям.
Нина Кузнецова: К раскаянию, сообразно действующему российскому законодательству, агентство недвижимости не может нести ответственность за сделку, потому мы всем своим клиентам-покупателям настойчиво советуем застраховать риск утраты права принадлежности. Ежели опасности покупателя застрахованы, то в случае признания сделки купли-продажи недействительной стоимость квартиры ему выплатит страховая компания.
В случае каких-либо заморочек у клиента, появившихся по вине риэлтера и приведших к материальным утратам, агентство недвижимости несет гражданскую ответственность. То есть клиент через трибунал может взыскать с агентства сумму гонорара, желая не постоянно вполне. Стоимость же потерянной квартиры агентство не вернет.
Но риэлтеры стараются уйти и от таковой ответственности.
Алексей Алешко: Почти все большие агентства принуждают клиентов на определенном шаге подписать бумагу "о непредъявлении претензий". То есть когда все стороны договорились, клиент теснее расслабился, ему в кипе иных бумаг на подпись подсовывается некоторый акт о проделанной работе, который имеет коварно сформулированные пункты, мол, "претензий к исполнителю не имею", "впредь обязуюсь никаких претензий не предъявлять". Ежели же клиент откажется эту бумагу подписывать, то сделка просто не состоится.
Имя риэлтера
Очевидно, на базаре работают не одни лишь плуты и недоучки. Много и дорожащих своим благим именованием и репутацией экспертов. При этом, как отмечают специалисты, велика возможность нарваться на некачественную услугу конкретно в великом и раскрученном агентстве, непрерывно рекламирующемся на всех углах.
Антон Митрофанов: В великих агентствах и текучка кадров больше. Но и сделок больше, желая бы и от "одноразовых" агентов. Они могут дозволить себе утрачивать клиентов пачками, зная, что завтра на трубный зов газетного зомбирования придут иные.
Изредка когда в великих агентствах организован настоящий контроль конкретно за качеством сделок, проводимых агентами. Единственное, за чем традиционно смотрит управление,- чтоб агент не работал "налево" и не пронес гонорар мимо компании.
Алексей Алешко: Почти все агенты, не так давно заделавшиеся риэлтерами, осмысливают, что это не их профессия. Таковым основное по-быстрому бабки срубить и возвратиться в собственный Давнопотерянск. Природно, их при этом не интересует ни собственная репутация на базаре недвижимости, ни репутация трудоустроившего их агентства.
Как же контролировать качество услуг на базаре недвижимости?Некие дают возвратиться к лицензированию.
Антон Митрофанов: Лицензирование - не панацея для привлечения высокопрофессиональных кадров на рынок недвижимости. Большая часть афер с квартирами происходило как разов в период обязательного лицензирования. Советы решают еще больше, чем цветная бумажка на стене переговорной.
Вероника Панкова, председатель комитета по охране прав потребителей риэлтерских услуг Столичной ассоциации риэлтеров(МАР): Отмена лицензирования - это плохо, чрезвычайно плохо!Очевидно кому-то было необходимо дестабилизировать рынок. При его неимении я голосовала за обязательную сертификацию всех компаний, входящих в МАР,- это то маленькое, что мы можем сделать. С лицензированием было бы больше порядка.
Нина Кузнецова: Лицензирование избавило бы клиентов от непрофессиональных риэлтеров и просто плутов. Не считая того, я уверена, что рынок недвижимости в Рф мог бы развиваться активнее в случае принятия закона о риэлтерской деятельности, в котором довольно верно были бы регламентированы стандарты оказания риэлтерских услуг, требования к проф соучастникам базара и их ответственность.
Почти все соучастники базара считают, что лицензировать-сертифицировать необходимо не агентство в целом, а каждого риэлтера в отдельности, чтоб повысить индивидуальную ответственность профессионалов.
Константин Апрелев, вице-президент Русской гильдии риэлтеров: Нужно сделать так, чтоб доступ к профессии для всех агентов и брокеров персонально лежал через членство в государственных проф соединениях.
Создатель: Алексей Боярский
rokf.ru

Похожие статьи:

НовостиКвадратный метр измерят в у.е.

Рейтинг: 0 Голосов: 0 357 просмотров
rasiko # 10 сентября 2010 в 23:42 0
когда начинают делать его оказывается, что все не так просто. Спасибо, что не